Projeto para construção de 2 casas geminadas, com área total de 231,31 m² e 115,65 m² por unidade. Esta versão do estudo passa a separar custo de obra, serviços complementares, corretagem, custos indiretos e estimativa simplificada de imposto sobre ganho de capital, para que a decisão seja feita com visão de investidor.
Lucro líquido estimado no cenário base, já considerando corretagem de 5%, cartório, SERO e IR estimado sobre ganho de capital no modelo simplificado desta página.
Toque entre os cenários para destacar os números mais importantes sem precisar rolar a página inteira.
Acesse diretamente os pontos mais sensíveis da proposta para apresentar melhor no celular e durante a reunião.
Agora os indicadores foram reorganizados para mostrar com clareza: custo direto, receita, custos de comercialização, imposto estimado e resultado líquido do empreendimento. O cliente precisa enxergar o que sobra de verdade.
A tabela abaixo separa lucro bruto e lucro líquido, para evitar o erro mais comum de decisão: analisar apenas o valor de venda sem descontar custos indiretos e imposto.
| Item | Valor | Leitura |
|---|---|---|
| Receita projetada no cenário conservador | R$ 940.000,00 | Venda das 2 unidades por R$ 470.000,00 cada. |
| Receita projetada no cenário base | R$ 1.034.000,00 | Venda das 2 unidades por R$ 517.000,00 cada em 12 meses. |
| Custo direto da obra | - R$ 677.114,83 | Materiais, mão de obra Ferreira e complementares estimados. |
| Corretagem de venda | - R$ 51.700,00 | Simulação com 5% sobre o VGV base. |
| Custos indiretos adicionais | - R$ 36.112,60 | Cartório, SERO, taxas, marketing, contingência e outros parâmetros editáveis. |
| Lucro antes do IR | R$ 269.072,57 | Resultado após custo direto, corretagem e indiretos, antes do ganho de capital. |
| IR estimado sobre ganho de capital | R$ 45.777,78 | Modelo simplificado em pessoa física. Ajustável na base fiscal do imóvel. |
| Lucro líquido projetado no cenário base | R$ 223.294,79 | Valor efetivamente disponível após vendas, indiretos e imposto estimado. |
Estes são os custos que normalmente ficam esquecidos em apresentações comerciais, mas que precisam entrar na conta real do empreendimento. Aqui o site deixa isso explícito.
Valor base atualmente considerado como soma de corretagem, custos indiretos informados e imposto estimado de ganho de capital no cenário base.
A página trabalha com a lógica abaixo. Você pode ajustar os parâmetros diretamente no bloco const data no rodapé do arquivo, sempre que definir os valores reais de cartório, SERO e demais indiretos.
Lucro Bruto = Receita de Venda - Custo Direto da Obra
Lucro Antes do IR = Receita de Venda - Custo Direto - Corretagem - Indiretos Fixos
Ganho de Capital Tributável (modelo simplificado) = Receita de Venda - Corretagem - Base Fiscal do Imóvel
IR Estimado = Ganho de Capital Tributável x Alíquota
Lucro Líquido = Receita de Venda - Custo Direto - Corretagem - Indiretos Fixos - IR Estimado
Agora cada cenário mostra a diferença entre ganho bruto e o que tende a sobrar de fato, depois de comercialização e imposto. Isso deixa a análise mais honesta e mais útil para fechar o serviço.
Considera comercialização das 2 unidades por R$ 470.000,00 cada, com corretagem de 5% e IR estimado em modelo simplificado. Não considera gourmet e piscina.
Considera venda por R$ 517.000,00 cada, corretagem de 5% e IR estimado em pessoa física. É o cenário mais útil hoje para decisão comercial.
Os cenários acima ainda não consideram área gourmet e piscina. Isso abre espaço para reavaliação futura e possível aumento do ticket final por unidade, desde que o custo incremental desses itens também seja controlado.
Esta separação continua sendo essencial, porque o cliente precisa saber exatamente o que está dentro da proposta Ferreira e o que permanece fora, sem confundir custo direto da obra com lucro ou economia aparente.
A obra tem prazo contratual de 7 meses, enquanto a tese comercial considera venda em até 12 meses. Isso permite apresentar o empreendimento como ciclo completo: contratação, execução, acabamento, regularização, comercialização e resultado.
Definição do contrato, escopo principal, cronograma e parâmetros financeiros do estudo.
Janela de até 7 meses para construção e contratação paralela dos serviços complementares na etapa adequada.
Fase final com documentação, venda, corretagem, imposto estimado e captura do lucro líquido do empreendimento.
Agora a página deixa explícito o que o cliente mais precisa enxergar: custo direto, custo indireto, tributação estimada, lucro bruto, lucro líquido e os pontos que ainda dependem de preenchimento fino para fechar a conta final.
Para refinar ainda mais o lucro líquido, complete no bloco const data os valores reais de cartório, SERO, taxas municipais/projetos, marketing, contingência e, principalmente, a base fiscal do terreno, caso queira uma estimativa tributária mais fiel e menos conservadora.